Immobilien: Was ist noch bezahlbar – Haus oder Wohnung?

Durch die Corona-Pandemie und die verordnete Homeofficepflicht sind Einfamilienhäuser in den Speckgürteln der Metropolen für Interessenten attraktiver geworden. Aber auch familiengerechte Wohnungen in den Städten haben ihren Reiz. Welche Objekte könnten sich lohnen und wo müssen Interessenten deutlich mehr Geld auf den Tisch legen?

Dieser Frage ist die Immowelt GmbH in einer aktuellen Auswertung der Daten ihres Immobilien-Webportals Immowelt.de nachgegangen. Das Ergebnis: In zwölf von 14 betrachteten Städten ist das Häuschen im Umland immer noch günstiger als die Wohnung in der Stadt. Je nach Region sind die Preisunterschiede teils immens.

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise sind auf dem genannten Webportal inserierte und mehrfach nachgefragte Angebote in 14 deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern. Die Preise geben den Median der jeweils im Jahr 2021 auf dem Portal angebotenen Wohnungen in den 14 größten Metropolen und Häusern im Umland (40 bis 60 Minuten Fahrzeit zum Stadtzentrum) wieder.

Bei den Wohnungen wurden die Angebote mit vier bis sechs Zimmern und 100 bis 150 Quadratmeter Fläche untersucht. Bei den Häusern handelt es sich um Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenendhäuser mit 100 bis 150 Quadratmetern und 100 bis 800 Quadratmeter Grundstücksfläche.

Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Es handelt sich in der Auswertung um Angebots- und nicht um Abschlusspreise, stellt das Portal klar.

Die Kosten für Haus- oder Wohnungskauf variieren ja nach Regionen in Deutschland stark. Den größten Unterschied müssen Interessenten in Frankfurt am Main beachten. Eine familientaugliche Stadtwohnung liegt in der Finanzmetropole laut Auswertung im Median bei 850.000 Euro. Für ein Haus im Umland werden gerade mal 441.000 Euro fällig.

Auch in Hamburg klaffen die Preise zwischen den analysierten Objektgruppen stark auseinander. Den Preis für eine Wohnung in der Hansestadt beziffert das Portal auf aktuell 857.000 Euro, das Haus im Speckgürtel liege dagegen bei 449.000 Euro.

In der teuersten deutschen Stadt, München, beträgt die Differenz nur 334.000 Euro. Das Preisniveau gestaltet sich allerdings anders: Große Wohnungen kosten inzwischen 1,2 Millionen Euro. Bitter gerade für junge Familien: Für Häuser im Umland der bayerischen Landeshauptstadt werden Preise von 839.000 Euro verlangt. Fast erfreulich sieht es dagegen für Interessenten in Berlin aus. Große Wohnungen kosten in der Hauptstadt im Schnitt 670.000 Euro, Häuser im Umland von Brandenburg 470.000 Euro.

Im bevölkerungsreichsten Bundesland Nordrhein-Westfalen gelten laut Immowelt Sonderregeln. Ländlicher Raum ist gerade in den Ballungsgebieten wie dem Rheinland oder dem Ruhrgebiet kaum vorhanden, die Städte gehen teils ineinander über. In Köln liegt der aktuelle Angebotspreis für mindestens 100 Quadratmeter und vier Zimmer bei 575.000 Euro, in Düsseldorf sogar bei 668.000 Euro. Die mittleren Hauspreise betragen hingegen 349.000 Euro im Speckgürtel der Domstadt beziehungsweise 376.000 Euro rund um die Landeshauptstadt.

Zwei Ausnahmen gibt es laut der Untersuchung im Ruhrgebiet: Im Umland von Dortmund und Essen kosten Häuser mehr als in den genannten Städten. In beiden Regionen beträgt die Differenz zwischen den beiden analysierten Objektarten 70.000 Euro. Der mittlere Angebotspreis für eine familientaugliche Wohnung beträgt unter 300.000 Euro.

Die günstigsten Preise weisen dagegen die Speckgürtel von Leipzig und Dresden auf. Im 40- bis 60-Minuten-Radius von Dresden werden Häuser im Schnitt für 204.000 Euro angeboten, rund um Leipzig für 254.000 Euro. Familiengerechte Wohnungen innerhalb der Stadtgrenzen sind dagegen mehr als doppelt so teuer. In Dresden beträgt die Differenz sogar 340.000 Euro.

Weder die steigende Inflation noch die Unsicherheit aufgrund der Coronakrise können der Entwicklung am Markt etwas anhaben. „Ein Ende der Preisrallye bei Wohnimmobilien ist derzeit nicht in Sicht – trotz des bereits hohen Preisniveaus in vielen deutschen Großstädten“, schreibt dazu Immowelt in einer Mitteilung zum aktuellen „Preiskompass“.

Insgesamt verändert die Coronakrise den Immobilienmarkt in Deutschland. Die Anziehungskraft der Metropolen wie Berlin oder Hamburg lässt nach, die Nachfrage der Interessenten verlagerte sich eher ins Umland. Mittelgroße Städte wie Dortmund, Freiburg, Kiel oder Potsdam holen auf. Das zeigt eine Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln e.V. im Auftrag des Wirtschaftsmagazins „Wirtschaftswoche“. Durch den knappen Wohnraum in den Städten, die hohen Preise sowie den Trend zum Homeoffice geht laut Experten der Zuzug in den Städten zurück.

Die Menschen möchten wieder verstärkt ins Umland, wie auch Auswertungen wie der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes (Destatis) tendenziell belegen. Tipp: Wer sich für Wohneigentum interessiert, sollte wissen, dass eine Immobilienfinanzierung auch über eine Lebensversicherung erfolgen kann. Neben niedrigen Darlehenszinsen sind hier Laufzeiten von bis zu 30 Jahren möglich, was die Kostenbelastung für lange Zeit auf einem niedrigen Niveau sichert.